Beleihungsauslauf
Was ist der Beleihungsauslauf?
Der Beleihungsauslauf spielt bei der Vergabe Deines Immobilienkredits eine zentrale Rolle. Er entscheidet, ob es letztendlich zu einer Genehmigung Deines gewünschten Darlehens kommt oder nicht. Im Unterschied zu Begriffen wie Laufzeit oder Kreditzins haben viele Finanzlaien Schwierigkeiten, den Begriff Beleihungsauslauf zu verstehen. Unser Artikel erklärt Dir den Begriff ausführlich.
Was genau versteht man unter Beleihungsauslauf?
Wann immer Du einen Kredit aufnimmst, besteht für Deinen Kreditpartner das Risiko, dass Du den Kredit nicht tilgen kannst. Im Falle einer Immobilie wirst Du deshalb Deinem Kreditpartner ein Grundpfandrecht einräumen. Kommt es zu Schwierigkeiten bei der Tilgung Deines Kredits, kann sich dieser für eine Zwangsversteigerung der Immobilie entscheiden, um die ausstehenden Forderungen zu begleichen.
Banken und Kreditinstitute fragen sich vor einer Kreditvergabe, wie hoch das Risiko eines solchen Kreditausfalls ist. Je kreditwürdiger Du Deiner Bank erscheint, umso günstiger dürften die Kreditzinsen Deines Immobilienkredits sein. Im Extremfall kommt Dein gewünschtes Darlehen gar nicht erst zustande, da Dein Kreditpartner ein zu hohes Risiko für die Kreditvergabe sieht.
All dies wird mathematisch durch den Beleihungsauslauf erfasst. Es handelt sich also um eine Kennzahl, die anzeigt, ob ein mehr oder weniger hohes Vergaberisiko für Deinen Immobilienkredit vorliegt.
Wie berechnet man den Beleihungsauslauf?
Der Beleihungsauslauf berechnet sich als Quotient aus Deinem gewünschten Darlehensbetrag und dem Beleihungswert der Immobilie. Die beiden Rechenfaktoren entstehen wie folgt:
Darlehensbetrag: Dies ist die Höhe Deines gewünschten Immobilienkredits. Denke daran, dass neben der eigentlichen Immobilienfinanzierung noch Nebenkosten auf Dich zukommen, beispielsweise für die Grunderwerbssteuer oder Notarkosten. Diese sollten in einem separaten, zweiten Kredit abgesichert werden.
Beleihungswert: Dieser liegt immer unter dem Kreditbetrag und berücksichtigt, dass das Kreditinstitut bei einer Zwangsversteigerung niemals den kompletten Immobilienwert erreichen dürfte. Der Beleihungswert wird explizit von Deiner Bank berechnet. Im Regelfall liegt er bei 60 bis 70 % des Objektwertes.
Welche Auswirkungen hat der Beleihungsauslauf genau?
Hat Deine Bank den Beleihungsauslauf berechnet, trifft Sie zwei grundlegende Entscheidungen:
- Gibt der ermittelte Wert genügend Sicherheit, um den gewünschten Immobilienkredit an Dich zu vergeben?
- Zu welchen Kreditkonditionen sollte die Kreditvergabe erfolgen, um das Kreditrisiko zu minimieren?
Hat ein Kreditinstitut seine Entscheidung getroffen und Dir mitgeteilt, kannst Du eventuell noch nachbessern. Dies gilt vor allem durch den Einsatz von Eigenkapital. Je mehr Eigenkapital Du mitbringst, umso geringer wird Deine gewünschte Kreditsumme ausfallen. Hierdurch senkst Du den Zähler des Quotienten und der Beleihungsauslauf wird kleiner. Anders gesagt: Dein Kreditpartner wird sich eher für eine Kreditgewähr und günstigere Kreditkonditionen entscheiden.
Was ist ein guter Beleihungsauslauf?
Im Regelfall erhältst Du die besten Konditionen, wenn der Beleihungsauslauf beim Faktor 0,6 bzw. bei 60 % liegt. Ein höherer Wert hat in der Praxis zwei Hauptgründe. Entweder Du bringst zu wenig Eigenkapital mit ins Projekt und musst den größten Teil der Immobilie per Kredit finanzieren. Oder der von Deinem Kreditpartner ermittelte Beleihungswert liegt deutlich unter dem gewünschten Kreditbetrag. Beides sind Gründe, deretwegen Banken die Kreditzinsen erhöhen oder einen Immobilienkredit gar nicht erst vergeben.
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