Nachrangdarlehen

Wer ein großes Projekt in die Tat umsetzen möchte weiß, dass dies nicht immer ganz einfach ist. Meist erfordert die Umsetzung größerer Vorhaben eine gute finanzielle Grundlage, wie beispielsweise die Investition in eine Immobile. Auch wenn genügend Eigenkapital zugrunde liegt, ist eine Baufinanzierung eine kostspielige Sache. Eine Möglichkeit der Finanzierung ist das Nachrangdarlehen, auch als nachrangiges Darlehen bekannt. Die Bank erhält für Bereitstellung der beispielsweise für eine Baufinanzierung benötigten hohen Summe nicht nur Zinsen, sondern auch eine Sicherheit. Diese wird in der Regel mit einer Grundschuld in das Grundbuch eingetragen. Die Bank hat dadurch das Recht, die Immobilie bei Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers zu veräußern und damit die ausstehenden Zahlungen zu kompensieren.

Was ist ein nachrangiges Darlehen?

Im Grunde ist ein Nachrangdarlehen ein gewöhnlicher Kredit oder Online Kredit. Es ist primär Bestandteil einer Baufinanzierung. Im Falle einer Zahlungsunfähigkeit wird diese nachrangige Finanzierung allerdings als letzte bedient. Konkret bedeutet das: Bei einer Baufinanzierung wird die Grundschuld im Grundbuch auf die Bank eingetragen. Wird nun eine zweite Baufinanzierung aufgenommen, beispielsweise um einen Anbau oder eine Garage zu realisieren, wird dieses Darlehen nachranging eingetragen. Im Grundbuch steht also das erste Darlehen vor dem zweiten. So ergibt sich der Titel Nachrangdarlehen. In der Praxis sieht das folgendermaßen aus: Kann der Kreditnehmer seine monatliche Rate nicht mehr bedienen, macht die Bank von ihrem Verwertungsrecht Gebrauch, um ausstehende Zahlungen zu tilgen. Erst dann kann die Bank, die das Nachrangdarlehen gewährt hat, auf ihr Verwertungsrecht pochen. Für die Bank ist ein Nachrangdarlehen also mit höherem Risiko verbunden – denn es ist nach Zwangsversteigerung der Immobilie nicht sichergestellt, ob noch genügend Geld übrig bleibt, um auch diese Schulden zu tilgen. Aus diesem Grund sind die Zinsen für ein Nachrangdarlehen höher als für eine reguläre, erstrangige Finanzierung.

Vor- und Nachteile von Nachrangdarlehen

Nachrangige Darlehen haben viel zu bieten – für Kreditgeber, wie für Bauherren und Darlehensnehmer. Ein Nachrangdarlehen kann sich also für beide Seiten lohnen. + Geringe Sicherheiten notwendig + Ideal, um bestehende Kredite zu erweitern + Hohe Renditen für Kreditgeber – Hohes Risiko für die Bank – Hohe Zinsen für Kreditnehmer

Besonderheiten von Nachrangdarlehen

Bei Abschluss eines Nachrangdarlehens gilt es einiges zu beachten. Die Kreditsumme darf hierbei die Höhe des Erstrangdarlehens nicht überschreiten. Darüber hinaus müssen Restschuld der erstrangigen Finanzierung und die Kreditsumme des Nachrangdarlehens unter dem Beleihungsauslauf bleiben. Anhand dieses Wertes, der in Prozent festgelegt wird, ermittelt die Bank die Höhe der Kreditzinsen. Hier wird das Verhältnis zwischen sämtlichen Krediten, die zur Finanzierung der Immobilie aufgenommen wurden, und der Immobilie selbst angegeben. Für Nachrangdarlehen gibt es eine maximale Höhe von 80 Prozent.

Wie funktioniert eine Nachrangfinanzierung?

Eine nachranginge Finanzierung steht, wie der Name schon sagt, nach allen anderen aufgenommenen Krediten und wird im Falle einer Zahlungsunfähigkeit des Schuldners als letzte bedient. Wurden mehrere Kredite aufgenommen, werden diese nacheinander, also in der Reihenfolge, in denen die Kredite getilgt werden müssen, bedient. Dabei stehen Zahlungen an Lieferanten oder Banken immer an erster Stelle. Sind alle diese Forderungen beglichen, wird erst das Nachrangdarlehen bedient. Wie das Grundschulddarlehen wird auch die Nachrangfinanzierung, die im Rahmen einer Baufinanzierung eingesetzt wird, in das Grundbuch eingetragen. Bei Eintragung ist dafür Sorge zu tragen, ein nachrangiges Darlehen auch als solches gekennzeichnet wird. Unter Berücksichtigung dieser Tatsache wird die Nachrangfinanzierung im Falle einer Zwangsversteigerung entsprechend berücksichtigt. Für die Bank bedeutet die Vergabe eines Nachrangdarlehens ein sehr hohes Ausfallrisiko. Ist der Kreditnehmer insolvent, werden offene Zahlungen realistisch betrachtet nicht mehr beglichen und die Bank bleibt auf dem Schaden sitzen. Mit hohen Zinsen versuchen Banken dieses Risiko auszugleichen und den möglichen Ausfall abzudecken.

Nachrangige Finanzierung – Die Rangrücktrittsvereinbarung

Sollte ein Kreditnehmer insolvent sein und offene Zahlungen nicht mehr begleichen können, kann die Reihenfolge, in der Darlehensgeber bedient werden, durch eine Rangrücktrittsvereinbarung geregelt werden. Auch als Nachrangabrede bekannt, kann dieser Vereinbarung unterschiedlich geschlossen werden:
  1. Relativer Rangrücktritt
  2. Einfacher Rangrücktritt
  3. Qualifizierter Rangrücktritt
Im Falle einer Insolvenz ist die Reihenfolge dann so geregelt, dass Banken oder Lieferanten zuerst bedient werden. Hier handelt es sich in der Regel um normale Verbindlichkeiten. Im zweiten Schritt werden Nachrangdarlehen bedient. An dritter Stelle folgen Gesellschafterdarlehen, Eigenkapital an letzter Stelle.

Nachrangdarlehen in der Baufinanzierung

Ein Nachrangdarlehen wird meistens in Kombination mit einem Baudarlehen vergeben. Denn es kommt nicht selten vor, dass während der Bauphase oder eines Umbaus ein finanzieller Engpass entsteht. Vorteil bei einer nachrangigen Finanzierung ist, dass sie auch mit wenigen Sicherheiten aufgenommen werden kann. Bereits aufgenommene Kredite spielen hier nur eine zurückgestellte Rolle. Von Bedeutung ist allerdings die Höhe der eigentlichen Baufinanzierung. Übersteigt diese den Immobilienwert um mehr als 60%, erhält die Nachrangfinanzierung höhere Zinsen. Tipp: Es lohnt sich, das Nachrangdarlehen vor der Erstrangfinanzierung zu begleichen, so lassen sich Zinsen und Kapitalerträge sparen, die in die Ausstattung der Immobilie fließen können.

Vertrauenswürdige Anbieter für Nachrangdarlehen finden

Nachrangige Darlehen werden nicht von jeder Bank angeboten, da sie eine spezielle Form der Finanzierung darstellen. Leider tummeln sich auf dem Markt auch viele unseriöse Anbieter, die das Verschuldungsrisiko von Bauherren deutlich erhöhen. Um Durchblick im Finanzdschungel zu behalten, informiert die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungen (BaFin) über unseriöse Unternehmen. Grundsätzlich rät die BaFin, Kredit- und Darlehensverträge genau zu prüfen, oder von Finanzberatern prüfen zu lassen.
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