Hypothek

Die Hypothek gehört wie die Grundschuld oder die Rentenschuld zu den sogenannten Grundpfandrechten. So werden im Sachenrecht die Pfandrechte an Grundstücken oder grundstücksgleichen Rechten genannt, die der Besicherung von Darlehensschulden oder anderen Forderungen dienen. Kommt der Schuldner seinen Verpflichtungen nicht nach, kann der Gläubiger stattdessen das Grundstück bzw. die grundstücksgleichen Rechte verwerten und so finanzielle Befriedigung erlangen. Die Vorschriften zur Hypo-thek finden sich in den Paragrafen 1113 ff. BGB.

Welchen Zweck erfüllen Hypotheken?

Banken lassen sich größere Kredit üblicherweise zumindest anteilig besichern. Die Hypothek ist dabei neben der Grundschuld die verbreitetste Form. Ein wesentlicher Unterschied zwischen den beiden Rechten ist die Akzessorietät. Die Hypothek hängt, anders als die Grundschuld, vom Bestehen des Kreditvertrages, den sie besichert, ab. Ist der Kreditvertrag nichtig, weil er zum Beispiel durch Drohung oder Täuschung erschlichen und erfolgreich angefochten wurde, erlischt in Folge auch die Hypothek. Dies ist bei der Grundschuld nicht der Fall. Diese besteht auch dann weiter, wenn die Forderung, die sie besichert, untergegangen ist. Der ehemalige Schuldner hat dann lediglich einen Rechtsanspruch gegenüber dem vormaligen Gläubiger auf Löschung der Grundschuld. Banken versuchen regelmäßig wenig versierte Geschäftspartner zu übervorteilen und sich die sehr weitreichenden Rechte einer Grundschuld zu sichern, auch wenn eine Hypo-thek völlig ausreichend ist. Kreditnehmer sollten dies monieren.

Eine Immobilie kann mit mehreren Hypotheken belastet sein. In diesem Fall haben diese eine feste Rangfolge, gemäß der die Hypothekengläubiger bei einer Zwangsvollstreckung bedient werden. Die Zwangsvollstreckung kann der Hypothekenschuldner stets durch Tilgung der Besicherten Forderung abwenden.

Welche Formalitäten sind zu beachten?

Eine Hypothek wird ins Grundbuch eingetragen. Wird die zu besichernde Forderung getilgt oder erlischt sie aus anderen Gründen, wandelt sich die Hypothek aufgrund der Akzessorietät in eine Eigentümerhypothek. Im Grundbuch ist dies aber optisch nicht erkennbar. Der Schuldner kann deshalb vom Gläubiger eine sogenannte Löschungsbewilligung verlangen und darauf gestützt die Eintragung einer offenen Eigentümergrundschuld verlangen. Bei einer Hypothek ist dies, anders als bei der Grundschuld, ein rein deklaratorischer Akt. Was sehr kompliziert klingt, ist dem strengen Formalismus des Grundbuches geschuldet. Allerdings bedürfen Grundbuchänderungen ohnehin der Hilfe eines Notars, so dass die Parteien selbst das Prozedere nicht im Detail erfassen müssen.