Grundschulddarlehen

Wer eine Immobilie finanzieren möchte, kommt an einem Grundschulddarlehen selten vorbei. Signifikant dafür ist die Absicherung durch eine Grundschuld. Konkret bedeutet das: Die Bank vergibt ein Darlehen, als Sicherheit wird die Grundschuld im Grundbuch eingetragen. Im Falle einer Zahlungsunfähigkeit ist der Darlehensgeber dazu berechtigt darauf zurückzugreifen und das Grundstück und/oder Haus beispielsweise im Rahmen einer Zwangsvollstreckung zu pfänden, zu verkaufen oder durch eine Zwangsverwaltung zu verwerten. Mit dem hierbei erzielten Erlös wird das Grundschulddarlehen – je nach Höhe – ganz oder in Teilen getilgt. Gesetzlich geregelt ist die Grundschuld im Bürgerlichen Gesetzbuch durch §§ 1191 ff. BGB. Grundschulddarlehen werden also gewöhnlich im Rahmen einer Baufinanzierung eingesetzt. Für den Verbraucher ergeben sich durch das Hinterlegen von Eigentumswohnung oder Haus als Sicherheit den Vorteil günstiger Zinskonditionen.

Überschaubare Finanzierung mit dem Grundschuldarlehen

Ganz allgemein gesehen ist ein Grundschulddarlehen ein Annuitätendarlehen. Diese zeichnen sich durch eine konkrete Zinsbindungszeit und feste monatliche Rückzahlungsbeträge aus. Die Zinsbindung eines Grundschulddarlehens ist vertraglich geregelt und beträgt zwischen fünf und fünfzehn Jahren. Ist der Kredit nach Ablauf des festgelegten Zeitraums nicht vollständig getilgt, muss erneut über Laufzeit und Zinssatz verhandelt werden.

Grundschulddarlehen – Vorteile durch niedrige Zinsen

Der Vorteil eines Grundschulddarlehens liegt deutlich bei den niedrigen Zinssätzen. Besonders tragfähige Sicherheiten wie Immobilien und Grundstücke ermöglichen bessere Konditionen als bei einfachen Verbraucherkrediten. Somit besteht ein geringeres Verlustrisiko für den Kreditgeber, der dem Kreditnehmer mit günstigen Zinskonditionen entgegenkommt. Möchte ein Eigentümer bei Kapitalbedarf das Grundschulddarlehen auf seine Immobilie beleihen, kann er folglich mit günstigeren Krediten rechnen. Grundschulddarlehen haben darüber hinaus den Vorteil langer Laufzeiten. Sprich: Tragfähige Sicherheiten ermöglichen niedrige Zinsen, wodurch sich der Tilgungsanteil der monatlichen Rückzahlungen erhöht. Durch die langen Laufzeiten eines Grundschulddarlehens bleibt die laufende Belastung besonders günstig.

Grundschuld als Sicherheit für die Bank

Die Grundschuld ist eine Sicherheit für den Kreditgeber und wird in Abteilung III des Grundbuchs vom Notar im Rahmen der Grundschuldbestellung eingetragen. Im Vorfeld muss der Vertrag für das Grundschulddarlehen von Darlehensnehmer und Darlehensgeber unterzeichnet sein. Die Grundbuchbestellung dient dabei als zentraler Bestandteil der Kreditsicherung. Erfolgen sollte dieser Schritt zeitnah bei Vertragsabschluss. Denn ist der Kaufpreis vor Eintragung der Grundschuld zu begleichen, ist der Verkäufer dazu berechtigt, Verzugszinsen geltend zu machen.

Eintragung der Grundschuld: Die Kosten

Bei der Eintragung der Grundschuld in das Grundbuch entstehen Kosten. Der Notar kümmert sich um die Grundbuchbestellung, die Eintragung erfolgt beim zuständigen Amt. Eine Pauschale gibt es hierfür nicht, die Kosten orientieren sich am Kaufpreis und werden mit rund zwei Prozent berechnet. Die Notar- und Gerichtskosten enthalten:
  • Bestellung der Grundschuld
  • Eintrag in das Grundbuch
  • Beurkundung
Die Höhe der Grundschuld richtet sich nach der Höhe des Grundschulddarlehens. Die Kreditgeber rechnen hier zum Grundbetrag noch Zinsen und Nebenleistungen auf. Damit sichern Banken sich ab, falls ihnen weitere Kosten durch Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers entstehen, wie beispielsweise durch Vollstreckung oder Überziehungszinsen.  Entgegenkommend sind Darlehensgeber in der Regel bei einem hohen Eigenkapital. Das Risiko für die Bank und der der Finanzierungsbetrag sinken gleichermaßen.

Grundschulddarlehen: Was passiert bei Zahlungsunfähigkeit durch den Kreditnehmer?

Kann der Kreditnehmer seinen monatlichen Verpflichtungen nicht mehr nachkommen, kann die Bank als Grundpfandsrechstgläubiger die Grundschuld vollstrecken. Möglich macht das die Zwangsvollstreckungsklausel, die im Darlehensvertrag festgehalten ist, sowie der Status der Grundschuld. Sie gilt als Vollstreckungstitel. Für die Bank bedeutet das: Sie kann bei Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers die Zwangsvollstreckung oder Zwangsversteigerung durchführen, ohne vor Gericht klagen zu müssen. Um den Darlehensnehmer zu schützen existiert darüber hinaus die Sicherungsabrede. Darin verpflichten sich die Banken, die Grundschuld nur bei ausstehenden Zahlungen zu verwerten. Jegliche Erlöse, egal ob aus Verkauf oder Vermietung der Immobilie gehören der Bank, die damit den noch offenen Darlehensbetrag bis zur Höhe der Grundschuld tilgt. Achtung: Wer seine Immobilie durch eine Zwangsversteigerung verliert, ist nicht automatisch schuldenfrei. Reicht der Erlös aus dem Verkauf nicht aus, um das Grundschulddarlehen zu tilgen, hat der Darlehensgeber das Recht, weitere Ansprüche gegen den Kreditnehmer geltend zu machen.

Was ist der Unterschied zwischen Hypothek und Grundschuld?

Neben der Grundschuld sind auch die Hypothek als Grundpfandrecht im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt. Auch wenn beide Arten als Sicherheit für Finanzierungen dienen, gibt es Unterschiede. Eine Hypothek ist immer von einer bestehenden Forderung abhängig. Sind alle offenen Schulden beglichen, erlischt auch die Hypothek. Eine Grundschuld besteht unabhängig davon und verschwindet erst, wenn sie gelöscht wird. Für Banken ist die Grundschuld zweckmäßiger, sie sind dadurch flexibler. Zahlungsausstände beim Grundschulddarlehen können durch weniger Aufwand vollstreckt werden. Ist der Kreditnehmer insolvent, kann die Bank von der Grundschuld Gebrauch machen und die Immobilie versteigern – sie erhält ihr Geld damit vor anderen Gläubigern zurück. Im Falle einer Hypothek ist die Bank dazu verpflichtet nachzuweisen, dass offene Forderungen noch nicht beglichen wurden und der Darlehensnehmer nicht in der Lage ist, diese auszugleichen.

Grundschuld: Arten und Laufzeiten

Es gibt verschieden Formen der Grundschuld, dazu gehören die Briefgrundschuld und die Buchgrundschuld. Erfolgt in Abteilung III des Grundbuches der Vermerk „ohne Brief“, ist es eine Buchgrundschuld und alle Änderungen der Grundschuld müssen in das Grundbuch eingetragen werden. Bei der Briefgrundschuld erfolgt zusätzlich zum Eintrag in das Grundbuch die Ausstellung eines Grundschuldbriefs. Mit ihm kann die Grundschuld ohne Eintragung auf einen anderen Gläubiger übertragen werden. Bei der Grundschuld sind drei Arten zu unterscheiden:
  1. Eigentümergrundschuld Hierbei handelt sich um eine Briefgrundschuld. Der Eigentümer trägt die Grundschuld zu Lasten des eigenen Grundstücks damit auf sich selbst ein. Damit hat der Eigentümer die Möglichkeit, die Grundschuld an andere abzutreten oder zu verpfänden, um einen Kredit zu erhalten.
  2. Sicherungsgrundschuld Wie der Name schon vermuten lässt, dient diese Form der Grundschuld der Sicherung einer Forderung. In einem Sicherungsvertrag zwischen Gläubiger und Grundstückseigentümer wird der Sicherungszweck festgehalten und die Grundschuld mit der Forderung verbunden.
  3. Fremdgrundschuld Eine Fremdgrundschuld tritt auf, wenn der Eigentümer das Grundstück verkauft und die Grundschuld zugunsten eines Dritten eingetragen wird.
Die Grundschuld besteht weiterhin, auch wenn der Vertrag bereits ausgelaufen ist. Sie ist also nicht mit bestimmten Forderungen verbunden und bleibt im Grundbuch stehen. Ist das Grundschulddarlehen abbezahlt, kann der Eigentümer die Grundschuld löschen lassen. Bleibt sie bestehen, kann sie weiterhin für Kredite als Sicherheit dienen. Sobald der Kredit getilgt ist, kann der Eigentümer beim Kreditgeber eine notariell beglaubigte Löschungsbewilligung beantragen. Damit ist die Löschung des Grundpfandrechts im Grundbuch möglich.

Grundschulddarlehen: Was ist ein Nachrangdarlehen?

Sind mehrere Gläubiger im Grundbuch eingetragen, wird zwischen Erst- und Nachrangdarlehen differenziert. Erstranginge Darlehen werden, wie die Bezeichnung bereits vermuten lässt, im Falle eines Verkaufs zuerst bedient. Erst dann werden die nachrangigen Gläubiger bedient. Für Kreditgeber ist das Risiko also höher, bei Zahlungsunfähigkeit des Schuldners die Gesamtsumme zurückzuerhalten. Dementsprechend sind die Zinsen für ein nachrangiges Darlehen höher als für ein Grundschulddarlehen.

Eigentümerdarlehen

Ein Eigentümerdarlehen ist an einen speziellen Verwendungszweck gebunden und wird – wie der Name schon vermuten lässt – nur an Immobilienbesitzer vergeben. Diese Finanzierungsform kommt ohne Grundbuchsicherheiten aus und kann für Investitionen in die Immobile genutzt werden, wie beispielsweise im Rahmen von Renovierungen oder Modernisierungsmaßnahmen. Die Laufzeiten sind in der Regel länger, als bei klassischen Ratenkrediten. Daraus ergeben sich besonders günstige Konditionen, wie beispielsweise niedrigere Raten und Zinsen. Die Zinssätze für ein Eigentümerdarlehen liegen deutlich unter klassischen Ratenkrediten, aber über Baufinanzierungen. Das liegt daran, dass die Banken einen ähnlich hohen Aufwand, wie für ein Baudarlehen betreiben müssen, Eigentümerdarlehen oft aber niedriger ausfallen.
  • Kein Eintrag der Grundschuld
  • Niedrige Zinsen
  • Günstige Konditionen
  • Nachfinanzierung, Renovierung oder Modernisierung möglich
  • Ideal zum Ablösen von Konsumentenkrediten

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